Σε κοινόκτητους χώρους όπως σε πολυκατοικίες ή συγκροτήματα κατοικιών υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι, όπως ο ανελκυστήρας, οι σκάλες, ο χώρος στάθμευσης, κοινοί κήποι, καθώς και κοινά χρησιμοποιούμενα συστήματα.
Κοινόχρηστα έξοδα αποτελούν για παράδειγμα τα έξοδα που αφορούν τα υλικά καθαρισμού, συντήρησης ή/και επιδιόρθωσης των κοινόχρηστων χώρων (π.χ του ανελκυστήρα), την διακόσμηση κοινόχρηστων χώρων, το άδειασμα βόθρων, γενικές επιδιορθώσεις της Κοινόκτητης οικοδομής, υδραυλικών και ηλεκτρικών εγκαταστάσεων κ.α
Τα θέματα που αφορούν τις Κοινόκτητες οικοδομές, όπως ο έλεγχος, η λειτουργία, η διαχείριση και η διοίκηση τους καθώς και οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των μονάδων (π.χ των διαμερισμάτων μιας πολυκατοικίας ή των οικιών ενός συγκροτήματος) ρυθμίζονται απο κανονισμούς που συντάσσουν οι ιδιοκτήτες των μονάδων αυτών, σύμφωνα με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμο (ο «Νόμος»). [1]
Σε περίπτωση που δεν εκδόθηκαν απο τους Ιδιοκτήτες Κανονισμοί, σύμφωνα με την διαδικασία που προβλέπει ο Νόμος, τότε ισχύουν οι πρότυποι κανονισμοί που περιλαμβάνονται στον Πίνακα του Νόμου (άρθρο 38 ΚΑ του Νόμου).
Σύμφωνα με τους πρότυπους κανονισμούς, κάθε ιδιοκτήτης μονάδας της Κοινόκτητης οικοδομής είναι υποχρεωμένος να συνεισφέρει στα κοινόχρηστα έξοδα με βάση το εμβαδόν της μονάδας του.[2]
Το άρθρο 38ΙΑ του Νόμου έχει ως ακολούθως:
«38ΙΑ – (1) Οι κύριοι όλων των μονάδων θα συμμετέχουν στις δαπάνες που είναι αναγκαίες για την ασφάλιση, συντήρηση, επιδιόρθωση, αποκατάσταση και διαχείριση της Κοινόκτητης ιδιοκτησίας και για την εξασφάλιση των υπηρεσιών που καθορίζονται από το Μέρος αυτό ή από τους Κανονισμούς. Η αναλογία του μεριδίου κάθε κυρίου στις δαπάνες θα καθορίζεται από τους Κανονισμούς με βάση το εμβαδό κάθε μονάδας.»
Με βάση το Νόμο, η διαχειριστική επιτροπή της Κοινόκτητης οικοδομής ενεργεί εκ μέρους και για λογαριασμό των κυρίων των μονάδων και έχει τις εξουσίες και αρμοδιότητες και εκτελεί τα καθήκοντα που καθορίζονται από το Νόμο και τους Κανονισμούς (βλ. άρθρο 38ΚΣΤ).
Η διαχειριστική επιτροπή της Κοινόκτητης οικοδομής, η οποία εκλέγεται απο τους ιδιοκτήτες, είναι υπεύθυνη για την διαχείριση των χώρων αυτών και την συλλογή των κοινοχρήστων απο τους ιδιοκτήτες.
Η διαχειριστική επιτροπή συμφώνα με το άρθρο 38ΙΑ(2) του Νόμου έχει δικαίωμα να εγείρει αγωγή εναντίον του κύριου που παραλείπει να πληρώσει την αναλογία του μεριδίου του στις εύλογες δαπάνες που αφορούν τη διαχείριση των κοινόχρηστων χώρων. [3]
Σύμφωνα με το άρθρο 38ΚΗ.-(1) (δ) του Νόμου:
H διαχειριστική επιτροπή έχει μεταξύ άλλων εξουσία:
“να ανακτά με αγωγή από τον κύριο μονάδας οποιοδήποτε ποσό χρημάτων που δαπανήθηκε από τη Διαχειριστική Επιτροπή για επιδιορθώσεις ή εργασίες που έγιναν από αυτή ή κατά την κρίση της με σκοπό τη συμμόρφωση σε οποιαδήποτε ειδοποίηση διαταγή αρμόδιου διοικητικού οργάνου, αρχής ή προσώπου σε σχέση με τμήμα της οικοδομής που περιλαμβάνει τη μονάδα του κυρίου αυτού”.
Η υποχρέωση όλων των κυρίων στην συνεισφορά στις Κοινόκτητες δαπάνες δεν εξαρτάται από το κατά πόσο χρησιμοποιούν ή όχι τους κοινόχρηστους χώρους ούτε με το κατά πόσο συμφωνούν με τη διαχειριστική επιτροπή ή όχι.
Σημειώνεται ότι το περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ του Ιδιoκτήτη της μονάδας και του Ενοικιαστή δεν αφορά και δεν δεσμεύει τη διαχειριστική επιτροπή στην οποία υπόλογος είναι ο ιδιοκτήτης αυτής.
Όσον αφορά την σχέση ενοικιαστή και Ιδιοκτήτη, σημειώνεται ότι το θέμα της καταβολής των κοινοχρήστων διέπεται απο την μεταξύ τους σύμβαση.
Το εδάφιο 5 του άρθρου 27 του περί Ενοικιοστασίου Νόμου, ώς έχει τροποποιηθεί, προβλέπει ότι εάν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο Ενοικιαστής πληρώνει τα κοινόχρηστα, εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.
Συγκεκριμένα το άρθρο προνοεί ως ακολούθως:
«Αν δεν υπάρχει αντίθετη συμφωνία, ο ενοικιαστής υποχρεούται να πληρώνει το ποσό των κοινοχρήστων που αναλογεί στο ακίνητο περιλαμβανομένων μικροεξόδων συντήρησης κοινόχρηστων χώρων και κοινόχρηστων εγκαταστάσεων και εξαιρουμένων σοβαρών εξόδων συντήρησης, τροποποίησης ή αντικατάστασης τους.»
Σε περίπτωση που σύμφωνα με το ενοικιαστήριο έγγραφο ο ενοικιαστής οφείλει να πληρώνει κοινόχρηστα και παραλείπει να πληρώσει αυτά, ο Ιδιοκτήτης δύναται να αξιώσει δικαστικά κάθε οφειλόμενο ποσό.
Σημειώσεις/Επεξηγήσεις
[1] Για τους σκοπούς του Νόμου, σύμφωνα με το άρθρο 38Β αυτού:
“(α) Όταν οικοδομή αποτελείται από πέντε τουλάχιστο μονάδες, έστω κι αν αυτή με όλες τις μονάδες της ανήκει κατά κυριότητα σ’ ένα κύριο, αποτελεί Κοινόκτητη οικοδομή και θα εγγράφεται ως Κοινόκτητη…: Νοείται ότι υποστατικό που αποτελείται από δύο μέχρι και τέσσερις μονάδες μπορεί να αποτελέσει Κοινόκτητη οικοδομή και να εγγραφεί ως τέτοια, αν οι κύριοι του πενήντα τοις εκατόν (50%) τουλάχιστο της Κοινόκτητης ιδιοκτησίας ή οποιοιδήποτε δύο κύριοι μονάδων υποβάλουν σχετική αίτηση προς το Διευθυντή αιτούμενοι όπως το υποστατικό αυτό αποτελέσει Κοινόκτητη οικοδομή και εγγραφεί ως τέτοια· (β) κάθε μονάδα Κοινόκτητης οικοδομής θα ανήκει, θα κατέχεται και θα τυγχάνει κάρπωσης χωριστά ως ιδιωτική ιδιοκτησία και θα εγγράφεται ως τέτοια σύμφωνα με το άρθρο 38ΛΑ….”
[2] Συνήθως, ο υπολογισμός του ακριβές ποσού των κοινοχρήστων που οφείλονται από κάθε ιδιοκτήτη υπολογίζεται δια της διαίρεσης του συνόλου των κοινόχρηστων εξόδων για τη δεδομένη περίοδο με το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων όλων των μονάδων και στην συνέχεια πολλαπλασιάζεται το αποτέλεσμα της διαίρεσης με τα τετραγωνικά μέτρα κάθε υποστατικού.
[3] Σύμφωνα με το άρθρο 2 του Νόμου:
“κύριος σημαίνει το πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί ως ο κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας είτε αυτό είναι εγγεγραμμένο με τον τρόπο αυτό ή όχι”
ΠΡΟΣΟΧΗ
Η παρούσα μελέτη έχει συνταχθεί για να παρέχει μια απλή καθοδήγηση στους ενδιαφερόμενους, και έχει παρθεί από διάφορες ασφαλιστικές νομικές και άλλες πηγές. Δεν αποτελεί περιεκτική ή πλήρη ανάλυση της νομοθεσίας ΟΥΤΕ ΣΥΝΙΣΤΑ ΝΟΜΙΚΗ συμβουλή. Οι απόψεις που εκφράζονται είναι αυστηρά προσωπικές του συγγραφέα και δεν δεσμεύουν την εταιρεία που τον εργοδοτεί. Αν υπάρχουν οποιαδήποτε λάθη, είναι του συγγραφέα.
Οι αναγνώστες προτρέπονται να εξασφαλίσουν ανεξάρτητη νομική ή ασφαλιστική συμβουλή πριν εφαρμόσουν τις πληροφορίες
που περιέχονται σ’ αυτή τη μελέτη.
